コラム

 公開日: 2016-01-06  最終更新日: 2016-02-05

『アパートが建てられない?』

 定年退職には、あと数年有りますが、故郷に住んでいる両親もそれなりに年をとってきたのと、今までのような収入は望めなくても、彼の地でも就職はできそうですし、子供の頃の友人にも勧められたこともあり、元気なうちに懐かしい故郷に帰ろうと決めました。
 妻も、同郷なので大賛成。二人の子供たちも、既に独立していて賛成してくれましたので、いよいよ具体的に進めようと計画を練り始めたところ、予想外の問題が…

建築協定?

 Aさんは、約20年前に中古一戸建てを購入しました。住宅ローンの返済も終わり、退職金と多少の蓄えもあったので、故郷へ帰った時の収入のプラスにもなればと思い、今の自宅を更地にしてアパートを建てようと計画。まずは、相談ということで、アパートの建築メーカーに希望を話したところ。Aさんが住んでいるエリアには「建築協定」という規制があってアパートは建てられないと言われてしまったのです。Aさんは、それではと、アパートだけでなく、敷地のなかに二つの戸建を建てるのはどうだろうと聞いたところ、それも出来ないと…
 そう言われてみれば、購入した時に聞いた記憶もかすかに有るような。ただ、Aさんは、気にもしていなかったので、こんなことになるとは思いもよりませんでした。

一種の自主規制

 建築物を建てる場合、建築計画の基本となるいろいろな基準を定めた「建築基準法」を守らなければなりません。建築基準法は、全国的に守られるべき必要最低限の基準を定めています。そこで、更に地区の持っている特色を活かしたきめ細やかな規制を行うために「建築協定制度」を活用する場合があります。今回のケースは、既にこの「建築協定」が定められていたエリアでAさんがマイホームを購入したというケースになります。Aさんのように「建築協定」エリア内の土地を後から購入したり、借地したりする人は自動的に協定の効力が及ぶと決められているからです。

規制の内容は

 静かな住宅地の環境を維持するために定められる「建築協定」の多くは、低層の一戸建住宅中心の環境を守るため、「3階以上の高さの住宅」を規制したり「共同住宅」を規制します。また、整然とした街並みを保全するため「道路からの外壁後退距離」を定めたり「道路沿いの柵は生け垣又はフェンスとする」などと定めたりします。
 更に、狭い敷地がエリア内に無いように「敷地面積の最低限度」や「敷地に対する建築物の面積」が定められることもよくあります。
 これらの規制に対して、もし違反があっても、自主規制の一種なので、特定行政庁による違反の是正措置は行われません。ただ、一般的には、建築協定書に、委員長が運営委員会の決定に基づいて、違反者に対して違反にかかる工事の施工停止又は是正のための措置をとることを求め、それに応じない場合は、裁判所へ提訴することができることなどを定めている例が多いようです。

有効活用の方法

 よって、当然、違反することも出来ませんし、一度決められた「建築協定」を変えるのは、ほぼ、困難と言えますので、従うしかありません。
 ところで、「建築協定」は、建築物に関する基準について定めることとなっているので、空地の利用方法や管理について規制することはできません。そこで、Aさんの選択肢としては、駐車場にすることは可能です。ただ、収入面ではアパートなどを建てるのに比べものになりません。やはり、お薦めは、「建築協定」エリア内の物件を売却して、その資金と自己資金を合わせて、別な場所に収益物件を購入することでしょう。
 売却益が出た場合でも、特別優遇制度(3,000万円控除)も適用できそうですし、もしかしたら、故郷の近くに収益物件を求める選択肢もあるかもしれません。もちろん、お子さんに住んでもらう手もあるでしょう。いずれにしても、今回のようなケースでも、有効に活用する方法は必ずあります。
 まずは、落ち着いてプロに相談することから始めましょう。

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