コラム

 公開日: 2016-08-21 

簡単な相続税ガイド(宅地の評価について)




前回は、相続税の基礎控除額(3,000万円+600万円+法定相続人の数)について説明しました。

今回は、相続税がかかるかどうか、相続税の基礎控除額を相続財産が超えるかどうかを判断する。が、テーマでず。
つまり、相続財産を算定・評価する必要があるということです。
案外、相続財産とは何かということについて、深く考えていないのではないかと思います。が、ここが税務調査の際に税務職員が着目する重要ポイントとなります。

相続税の通達では、相続財産について「金銭に見積もることができる経済的な価値がある全てのものをいう。」といっておりますし、具体的な判断については困難をともなう事例も多々あります。例を上げますと、構築物である門や塀設備、庭園設備、箪笥などの家庭用財産、テレビ放映されている「なんでも鑑定団」にでてくる書画骨董、その他、貴金属、ゴルフ館員権、‥など。(やや、話がソレてきましたのでもどります。)

さて、ここでは相続税がかかるかどうかの見極めというテーマですので、まずは相続財産を概算で算定し、その結果において総合的に相続税の基礎控除額を超えるか超えないかをみるものと考えます。超えていれば申告が必要(特例などで収める税金が発生しないから申告はいらないと判断するのは、問題です。)と判断されますし、超えていなければ申告手続きは不要となります。超えるか超えないか微妙であれば、税理士への相談をお勧めします。一般的には、土地等、現金・預貯金、有価証券の価額を算定するものと考えられます。この場合の評価時期は、あくまでも相続開始時の評価です。

これらの財産のなかで、相続税の相続財産に占める割合が50%となる土地、特に宅地の時価に焦点をあてて説明します。
相続税の計算に当たり宅地の評価額(相続税法では時価と定めている)は、基本的には、国税庁が通達により公表している「財産評価基準書」に基づいて評価することとなります。財産評価基準書は「国税庁ホームページ」で見ることがでいます。

国税庁ホームページ

トップ画面の左下にある「路線価図」をクリックしてください。

平成28年分財産評価基準が表示され、日本地図がでますので、「物件地の県」例えば福岡県をクリックしてください

福岡県の「財産評価基準目次」が表示されます。まずは「評価倍率表(一般の土地等用)」をクリックしてください。

ここで、物件地の市町村を検索してクリックします。例えば福岡市「西区」、そうすると倍率表が表示されますので、音順に物件地の町(丁目)を探してください。

物件地を確認して(宅地)の欄をみると、「1.1」とか「1.2」などの倍率の記載があれば、この物件地はいわゆる倍率地域と呼ばれ、固定資産税評価額にその倍率を乗じた価額が、相続税評価額となります。
また、「路線」と記載があれば、その物件地は路線価地域と呼ばれ、国税庁が公表している「路線価図」で相続税評価額を算出することになります。

ここで、「路線価図」をみてみましょう。「財産評価基準目次」の欄まで戻ってください。「路線価図」をクリックしてください。
ここで、物件地の市町村を検索してクリックします。地名別に路線価図ページ番号が記載されれいますので、適宜のページ番号をクリックしてください。この路線価図から物件地を探す必要があります。が、ゼンリンの住宅地図のような精度のあるものではありませんから、左側にある「索引図」などから物件地の路線価図ページを探すとよいと思いでしょう。

現役の際、電話で路線価額を聞いてこられる方がいましたが、物件地の所在が特定できず答えることができなくて、来署をお願いしたものでした。

路線価額で精密に宅地等評価するには専門的な知識が必要ですが、目的は概算で算出することにありますので、ここでは物件地の正面に付された「路線価(千円)×地積」で概算相続税評価額を求めればよいものと考えます。


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