コラム一覧

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過去の15件

管理組合運営を円滑にするために ~管理組合運営細則制定~

管理組合運営を円滑に進めたいと思うのは、管理組合役員に選任、特に理事長に選任された時に誰もが思うのではないでしょうか。任期1年を無難に乗り切りたい、なるべく問題は次期理事長に積み残しをしたくない、他の組合員から恨まれないようにしたいなど、理事長になると様々な思いを抱くと思い... 続きを読む

2017-09-25

管理会社の社員による協力業者へのパワーハラスメント実録

私のマンションは、壱番館、弐番館があり管理組合は別々となっています。車路の共有という関係において、団地型管理組合を構成するのですが、分譲主(現在、会社は消滅)、分譲主の系列会社である管理会社の「無知」により、単棟型管理組合となっております。先日、数年前の壱番館の大規模修繕の... 続きを読む

2017-09-21

管理委託料が安い管理会社への委託は本当にお得なのか?

最近、管理委託料を安くしてリプレイス(管理会社変更)を企てる管理会社が増加しています。このような、管理会社に委託する事は、本当に得なのでしょうか。管理委託料を安くするという事は、管理会社が管理会社の協力業者(消防点検業者、給排水設備業者、清掃業者等)への支払金額もかなり安く... 続きを読む

2017-09-20

二つの不動産会社の名刺を持つ新築マンション販売員 ~貴方は、どこの会社の従業員なの?~

新築マンションの販売は、分譲主自らが販売を行う取引態様が「売主」、分譲主以外の不動産会社が分譲主から委託を受けて販売を行う取引態様が「代理」又は「媒介(仲介)」があります。購入者には、この販売に関する取引態様を明示しなければなりません(宅地建物取引業法第34条)。販売を行う... 続きを読む

2017-09-18

不可解な「敷地通行料」について ~マンションの敷地を通行するのは有料なの?~

あるマンションにおいて、管理費、修繕積立金、駐車場使用料の他に「敷地通行料」という名目の費用が計上されているという情報を耳にしました。この「敷地通行料」とは、分譲駐車場を所有している区分所有者だけが負担し、分譲駐車場から公道へ出るにはマンションの敷地を通行するので、その敷地を... 続きを読む

2017-09-06

管理会社変更について(リプレイス)

私自身が自宅マンションの理事長をさせて頂いた頃に管理会社変更を画策したことがあります。きっかけは、管理会社の中間マージンが常識外れだったことでした。また、管理の方式も、設備管理については、H社というエレベーターメンテナンス会社に「丸投げ」の状態でした。金額的に具体的な数字を示... 続きを読む

2017-08-23

建替えか修繕か

マンションの築年数が30年を超えてくるとマンション諸設備の経年劣化による不具合個所が増加します。特に給水管、給湯管、排水管に見られる老朽化は顕著であり、これらの管の更生(延命)工事、更新(取替)工事を実施しなければ管の脆弱部分が破損し下階の部屋へ漏水する可能性が高くなり、結果... 続きを読む

2017-08-16

パワーハラスメントと管理会社

マンション管理会社には、マンション分譲会社の系列会社が多いのではないでしょうか。この場合、分譲会社と管理会社の間には、主従関係があってはならないのですが、「誰のおかげで仕事があると思っているのだ。」などと言って、分譲会社役員や社員が管理会社社員へ圧力をかけているようなケースが... 続きを読む

2017-08-02

管理会社のコンプライアンス(法令遵守)は何処へ

以下に述べる事案は、実際にある管理会社で起こった出来事とやりとりです。この管理会社では、社員の一人が、複数の管理組合の口座から数百万円を不正に引き出し、遊興費等に使っていました。この横領が発覚するや否や、他の社員一人が、管理組合口座名義人をその社員の個人名義にしており、通帳... 続きを読む

2017-07-27

雑排水管洗浄清掃による排水管の損傷

現在、雑排水管洗浄清掃は、ほとんどのマンションでは、「高圧洗浄」が主流となっているのではないでしょうか。以前は、スネークワイヤーを使用した方法を採用していたマンションもありましたが、この方法では、排水管内部の汚れ、詰まりを完全に取り除くことができず、詰まりの原因となる固形物を... 続きを読む

2017-07-11

ネズミの相談と管理組合運営とマンション管理士の役割

イソップ寓話に「ネズミの相談」という話があります。あるいは、「猫の首に鈴」という慣用句にもなっています。内容は、「ネズミたちは、いつも猫にひどい目にあわされていて、猫の恐怖から逃れる方法を決める会議を行いました。ネズミたちは、少なくとも逃げる時間を確保するために猫がいつやって... 続きを読む

2017-07-06

外壁落下事故による賠償責任と日常点検の重要性

平成29年6月27日に福岡市住宅都市局より「建物等の適正な維持保全の徹底について」という通達が発令されました。内容としては、平成29年1月6日福岡市南区において建物の外壁モルタルが落下した事故に続き、テナントビルの外壁や建物に設置された屋外看板の一部が落下する事故が発生したた... 続きを読む

2017-07-01

軽視されがちな「消防設備」点検

先日、イギリスの高層マンションで火災が発生し、不幸にも数人の犠牲者が出る大惨事となりました。私は、テレビニュース、新聞での情報しか知りえませんが、この火災で驚いたことは、火災報知器が作動せず、火災発生時に音響等で住民に有事を知らせる事ができず、避難が遅れたということです。もし... 続きを読む

2017-06-22

マンション管理会社の選び方

マンション管理会社は、「独立系」の管理会社が良いのでしょうか。それとも「デベロッパー系(マンション分譲主)」の管理会社が良いのでしょうか。「デベロッパー系(マンション分譲主)」管理会社は、そのデベロッパーの子会社だから、管理組合に対して「デベロッパー(マンション分譲主)」側... 続きを読む

2017-06-11

マンションの経年劣化と区分所有者の高齢化問題

マンションは、竣工してから劣化が始まります。特に築年数20年超となりますと、諸設備の老朽化が急速に進みます。同時に、入居した頃は働き盛りだった居住者も年齢を重ねていますので、居住者の高齢化も進んでいます。適時的確に管理組合運営を高齢者で行うには負担が重くなるばかりです。管理組... 続きを読む

2017-06-09

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