コラム

2016-01-23

賃貸マンション・アパートの契約手順や入居費用

入学、卒業、就職、転勤の時期が近づいてきました。
新居探しをされている方も多いと思います。

今回は、はじめて賃貸マンションやアパートを借りる、という方向けに、
賃貸マンション・アパートの契約手順や初期費用についてまとめてみました。

1.物件探し~入居までの流れ


一般的な流れは次のとおりです。

①物件探し
  ↓
②問い合わせ
  ↓
③物件の見学(内覧・内見)、条件の確認
  ↓
④申し込み
  ↓
⑤審査
  ↓
⑥重要事項説明・契約、初期費用支払
  ↓
⑦入居(鍵(かぎ)の受取)

確認しておくべきポイントをまとめてみました。

①物件探し


 今は、PCやスマホを使ってインターネットで探すことが主流となっています。SUUMO、HOME’S、athome等が情報量の多いポータルサイトです。ニフティ不動産は、上述のようなポータルサイト15社分の情報が集約されています。福岡ですと、宅建協会のふれんずの情報が充実しています。

どの不動産屋さんを選ぶ?


1つの物件を、複数の不動産屋さん(仲介業者)が紹介している場合があります。
仲介手数料は、割引キャンペーンがある場合を除いて、料金に違いはほぼありません。物件情報量、サイト上の会社紹介ページ、その会社のホームページ(担当者の顔や会社の雰囲気)を見て判断すると良いでしょう。

その他に時間に余裕のある場合は、地場の不動産屋さんに行ってみるのも良いでしょう。
周辺の情報に詳しかったり、ネットに掲載されていない最新情報を持っていたりする場合があるからです。

店舗を多数持つ/小規模の不動産屋さんの違いは、
仕組みが整っている
営業マンの質のバラつき度

信用面に関しては、経営の信用という意味では、店舗を出しているところが
安全・安心とは限らないので、私にはわかりません。
売買ならともかく賃貸の場合は、
素性がわかりさえすれば、それほど重要視しなくてもよいと思います。

②問い合わせ


物件検索サイトの問い合わせフォームを使用するとよいでしょう。
細かい希望条件がある場合は、できるだけそれを具体的に伝えてください。
急いでいる方は、電話で問い合わせるのがよいでしょう。

不動産屋さんは、1社~3社程度に絞り込むのが良いかと思います。
レスポンスの早さは重要です。返信メールの内容も適度で適切かを見極める材料になります。

多くの物件はどこの不動産屋さんで取り扱うことができます。
信用できそうな会社や人に出会った時には、そこに他社の物件情報を持ち込めばよいです。

この時点で少しでも不信感を持ったり、不愉快な思いをした場合、
入居するまで(下手をすると入居した後も)モヤモヤしてしまいますので、
そのような不動産屋さんとは距離を置いた方が良いでしょう。

もう一つ、調子のいいことばかり言う担当者は要注意です。
デメリットやリスクをしっかり説明してくれる人、わからないことはわからないという人は、
信用できる人が多いと思います。(不安を煽(あお)ってくるのは×)

短期間の付き合いですし、人生で何度も会うわけではありませんが、
良い物件と出会うには、不動産屋さんとの信頼関係が最重要だと思います。

③物件の内覧


問い合わせをすると、不動産屋さんから返信があります。
物件の内覧日時の調整を行ってください。

不動産屋さんが車で直接お部屋へ案内してくれることが多い※のですが、
お気に入りの部屋が見つかった場合は、
最寄り駅から歩いてみて、周囲を歩いてみることをおススメしています。
ネットや紙からは得られない情報を得られることが多いからです。

※店舗で受付をして、希望条件などの聞き取りを行い、複数の物件を手配して内覧に回ることが一般的です。

すぐに契約しないと無くなりますよ、と言われても、気にしないでください。
よほど気に入って、条件も満たいるような場合を除いては、即決しないほうがいいです。せめて一晩は考えましょう。

このタイミングで、
部屋の間取り、家具を配置するための採寸の他、ガス(都市ガスorプロパン)、電気、水道、インターネット、テレビなど生活に欠かせないインフラもこの時に確認しておくと、入居後スムーズに新生活を始めることができます。

④申し込み


気に入った物件があれば、申込用紙に必要事項を記入して申し込みをします。
賃貸借の場合は、手付金もありませんし、契約しているわけでもないので違約金が発生するわけでもありません。かと言って、同時に複数の物件に申し込むのは、どちらも審査に通った場合に、どちらのオーナーや不動産屋さんの信頼を失いますのでダメです。お断りされる可能性もあるということを忘れずに。

⑤審査


オーナー、賃料保証会社の審査があります。
当日中に結果がわかる場合もあれば、1週間以上かかる場合もあります。
また、保証会社から保証人や連帯保証人を求められることが多々あります。保証料を支払って、さらに連帯保証人を取られるのは、私も腑に落ちないのですが、オーナーが保証会社への加入を入居条件にしているのであれば、やむを得ないのかもしれません。

⑥重要事項説明、契約、初期費用の支払


重要事項説明は、宅地建物取引士の義務です。必ず説明を受けてください。
少しでも疑問があれば、その場で確認するようにしてください。

重要事項説明、契約で特に重要なのは、
・基本条件(説明を受けたことと書いてあることが違っていないか)。
・契約書と重要事項説明の内容に相違がないか。
・解約条項(退去通知までの期間など)
・退去時の費用負担、原状回復義務

(重要事項なので全部重要ですが、特にチェックするポイント)

 滅茶苦茶な負担を要求してきている場合は、突き返しましょう。
 曖昧になっている点は、できる限り明記してもらいましょう。

 原状回復については、契約前に不動産屋さん立ち合いの元、
写真を撮っておくことをおススメします。
(不動産屋さんの時間が取れない可能性もあるので、内覧の時がベター)。

 原状回復については、国土交通省がガイドラインを出しているので、こちらを参考にしてください。
原状回復を巡るトラブルとガイドライン

 無事に契約をし、入居日が決まったら、引越の手配、ガスの開栓手配、
インターネットの引き込みなど前もってできる準備をしましょう。
2~4月は引越シーズンのため、間際になるほど予約が取り辛くなりますので、
やるべきことをリストアップしておきましょう。
引越リストの参考にどうぞ
 

⑦入居(鍵の引渡)


 鍵を受け取って入居です。
九州の生活ガイドはこちら
 このサイトは各自治体ごとの水道、電気、ガス、ゴミ捨てなど生活に関する情報が
 まとまっているサイトです。一度使ってみてください。

2.初期費用はどれくらいかかるのか?


実際に見てもらうのがわかりやすいと思います。
福岡の標準的なワンルームの初期費用の一例です。

ちなみに福岡は、敷金、礼金ゼロの物件が他の大都市と比べて多いように思います。
その代わりに、鍵交換費用、消毒代、などなどの細かい費用が請求されています。

また、退去する際には、原状回復しなければなりませんが、
その際には、清掃や修繕等1~2ヵ月分の費用を請求されることになるので
注意が必要です。



ちなみに、UR(都市整備公団)の取り扱い物件は、
原状回復負担がシンプルかつ明確で、更に手数料や保証料がかからないので
経済条件を重視する方には、おススメしています。敷金は2~3ヵ月分かかります。
築年数が古い建物が多いため、間取りが古臭いと感じるかたもいらっしゃると思います。

おわりに


はじめての賃貸契約のポイントご理解いただけたでしょうか。
時間がない中、土地勘のない場所でのお部屋探しは本当に難しいです。
入居後に後悔しないように、みなさまにお部屋選びの基準を持っていただくことが大事だと思い、
今回寄稿させていただきました。

物件の探し方、選び方で迷ったり、
他社で契約した場合でも、契約や入居に関して、困ったことがあれば、お気軽にご相談ください。
メールやお電話でも結構です。

この記事を書いたプロ

咸宜ファイナンシャル・アドバイザーズ合同会社 [ホームページ]

宅地建物取引士 井上陽一

福岡県福岡市博多区博多駅前2-19-17  トーカン博多第5ビル807 [地図]
TEL:092-409-2877

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